不動産契約破棄 履行遅滞

債務者の履行遅滞に基づく不動産契約破棄

契約解除の種類は、当事者の債務不履行がある場合は、契約を解除する法定解除と契約締結時特約に解除することができる権利を置く約定解除がある。

 

今回は、不動産売買契約の法定解除の債務者(相手方)の履行遅滞に基づく解除をまとめてみよう。

 

不動産契約破棄,履行遅滞

債務者の履行遅滞に基づく契約解除の要件

 

1、債務者の履行遅滞がなければならない。ここで、履行遅滞は、債務者に責任ある事由に期しても、違法なものでなければならない。違法性と関連して、不動産売買契約の場合、双方が同時履行義務がありますので、相手の履行遅滞を理由に契約解除をするためには、同時履行の関係にある自分の債務も履行の提供をしなければならない。

 

2、債権者が債務者に相当の期間を定めて履行を催告しなければならない。ここで、最高は、債権者が債務者に対して債務の履行を促すことをいう。相当の期間とは、債務者が履行の準備をして、これを履行するのに必要期間を言い、相当の期間を定めて、最高していない場合には、実際に相当の期間が経過すると、最高の効果が発生する。一方、相手が事前に自分の債務を履行しない意思を表示した場合には、債権者は、履行の最高および自己債務の履行を提供しなくても契約を解除することができる。

 

3、債務者が最高の期間が過ぎても履行をしないようにする。この場合、債権者に解除権が発生するが、解除権に期して、実際に解除の意思表示をする前に、債務者が履行または履行の提供をすると解除権は消滅する。ただし、債権者が最高をしながら最高の期間内に履行がない場合は、再解除の意思表示をしていなくても、契約が解除されるという意思表示をした場合、債権者が自己の債務の履行の提供をすることを前提に、最高の期間の経過だけで契約が解除されることもある。

最高裁判所の判例を通って見た具体的事例

不動産の売買契約においては、特別な事情がない限り、買主の支給義務と売主の所有権移転登記書類の交付義務は、同時履行の関係にあり、この場合、売主が履行遅滞を理由に売買契約を解除するには、所有権移転登記申請に必要な一切の書類を相手方が修理することができる程度に準備して、その旨を相手方に通知し、受領を最高することによって、これを提供していなければならないのが原則であるが、買主が売買代金を準備せず支払い期日を越えるなど、契約を履行するとともに、所有権移転登記を受領する準備をしていない場合、売主は不動産売却のための印鑑証明書の発給を受けておいて、印鑑や登記謄本などを準備して置いて、受領と同時に司法書士などに委任して登記申請行為に必要な書類を作成することができるように準備することにより、移行の提供をして支給の最高を行うことができると見なければならあり、この場合は、上記の書類等は、自分の家に所持していれば足りる。

 

所定の期間内に履行がない場合、契約は当然解除されたものであることを意味を含んでいる履行請求は、その履行請求と同時に、その期間内に履行がないことを停止条件として、事前に解除の意思を表示したものと見ることができるだろうが、その場合においても、同時履行の関係にある義務者の一方が相手方の履行遅滞を理由とした解除権を適法に取得するためには、自己の債務の履行の提供がなければならない。

 

不動産売買契約において、買主が支給期日までに代金を支払わない場合は、契約が自動的に解除されるという趣旨の約定がある場合、売主が履行の提供をして買受人を履行遅滞に欠かせないし、その約定期日の満了事実だけでは売買契約が自動的に解除されたものと見ることができないが、買主が数回にわたる債務不履行に対して責任を感じて残金の支払い期日の延期を要請しながら、新しい契約期日までに必ず契約を履行することを確約して不履行時にはマーケティング契約が自動的に解除されることを甘受するという内容の契約をした、特別な事情がある場合は、買主が残金支払い期日までに残金を支払わないことで、売買契約は自動的に失効する。

 

<参考サイト>弁護士どっとこむ


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